نکات مهم اجاره اراضی کشاورزی در استان آستراخان

نکات تکمیلی در خصوص موضوع اجاره زمین کشاورزی که در مجموعه مستند همسایه شمالی مطرح شده بود به شرح زیر می‌باشد:

باسمه تعالی

 

طبق ماده 3 قانون فدرال شماره 101 مورخ 24 ژوئیه 2002 "در مورد واگذاری زمین کشاورزی"، اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی (شرکت ها) و همچنین شرکت هایی که در سرمایه ثبت شده آنها سهم اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی و افراد بدون تابعیت بیش از 50٪ است، فقط می‌توانند از حق اجاره زمین کشاورزی برخوردار شوند.

طبق بند 3 ماده 15 قانون زمین فدراسیون روسیه، اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی نمی‌توانند در مناطق مرزی روسیه با کشورهای همسایه معامله خرید یا اجاره زمین انجام دهند. لیست قطعات زمین در مناطق مرزی فدراسیون روسیه توسط رئیس جمهور تعیین و اعلام می‌شود. قانون فوق نشان می دهد که اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی نمی‌توانند زمین‌های واقع در مجاورت مناطق مرزی یا در محدوده بندر دریایی فدراسیون روسیه را خریداری یا اجاره کنند. قرارداد خرید و فروش زمین قرارداد خاصی است بین فروشنده و خریدار که بر اساس آن فروشنده زمین را به خریدار واگذار می‌کند و خریدار موظف است مبلغ مندرج در قرارداد را به فروشنده بپردازد. متقاضیان خرید زمین فقط می‌توانند قطعات زمینی را خریداری کنند که توسط دولت فدراسیون روسیه در فهرست زمین‌های قابل فروش ثبت شده است. به عبارت دیگر، اطلاعات مربوط به زمین قابل معامله برای خرید یا فروش توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی باید قبلاً در فهرست املاک دولتی فدراسیون روسیه ثبت شده باشد. در صورتی که زمین‌های مورد معامله در این فهرست ثبت نشده باشد، قرارداد خرید و فروش این نوع زمین فاقد اعتبار است.

قرارداد اجاره زمین قراردادی است که به موجب آن مالک قطعه خاصی از زمین را برای استفاده برای مدت زمان معین و با قیمت توافقی به مستاجر واگذار می‌کند. طبق قرارداد اجاره زمین، شخص حقیقی یا حقوقی که مالکیت کامل یا مشترک زمین را دارد می‌تواند اجاره دهنده زمین باشد. نهادهای شهرداری و دولتی نیز می‌توانند طرف قرارداد باشند. قرارداد اجاره زمین فقط با شخص برنده مناقصه قابل امضاء است.

هنگام تنظیم قرارداد اجاره زمین، مستاجر موظف است هدف اجاره زمین را به موجر اطلاع دهد. مدت قرارداد مستقیماً به هدف مورد نظر اجاره زمین بستگی دارد. به عنوان مثال، قرارداد اجاره زمین برای کشت محصولات کشاورزی ممکن است برای مدت پنجاه سال منعقد شود، در حالی که مدت قرارداد اجاره زمین برای ساخت و ساز نباید بیش از بیست سال باشد.

مستاجر حق دارد زمین مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره دهد (انتقال به شخص ثالث برای استفاده)، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری تصریح شده باشد. پس از انعقاد قرارداد اجاره با شخص ثالث، مستاجر ثالث، موظف است هزینه اجاره زمین را به مالک زمین بپردازد. طبق الزامات مقرر در قانون فدراسیون روسیه، اجاره بها برای یک مستاجر فرعی (شخص ثالث) نمی‌تواند از قیمت مشخص شده در قرارداد اجاره اصلی، بیشتر باشد.

تعیین میزان اجاره زمین کشاورزی

1. اجاره سالانه برای یک قطعه زمین کشاورزی که برای تولیدات کشاورزی استفاده می‌شود 0.3 درصد ارزش برآوردی(کارشناسی) زمین تعیین می‌شود.

چنانچه قطعه زمین کشاورزی برای مصارف غیرمرتبط با فعالیت کشاورزی در اختیار مستاجر قرار گیرد، بهای اجاره سالانه زمین دو درصد ارزش کارشناسی تعیین می‌شود.

2. در صورتی که کمتر از 80 درصد از مساحت کل اراضی کشاورزی استیجاری به مدت یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مورد استفاده قرار نگیرد. قیمت اجاره این قطعه زمین کشاورزی از سال آینده 30 درصد ارزش کارشناسی تعیین می‌شود.

بازرس زمین دولتی فدراسیون روسیه مسئول ارزیابی و تعیین شرایط عدم استفاده (کمتر از 80٪ از کل مساحت زمین کشاورزی) یا استفاده نادرست از زمین کشاورزی توسط مستاجر است.

اجاره بها به عنوان پرداخت ثابت در اقساط مساوی تعیین می‌شود.

- برای اجاره‌های کوتاه مدت (تا 3 سال) قیمت اجاره باید هر ماه به صورت اقساط مساوی حداکثر تا دهمین روز ماه بعد پرداخت شود.

- برای اجاره‌های بلندمدت (از 3 تا 49 سال)، اجاره باید به صورت اقساط مساوی هر سه ماه یکبار و حداکثر تا روز اول هر دو یا سه ماه پس از آن پرداخت شود.

مستاجر موظف است پس از انعقاد قرارداد اجاره کوتاه مدت زمین، رونوشت فیش های پرداخت اجاره بها تعیین شده (بر اساس قرارداد اجاره) را حداکثر تا دهم ماه بعد به شهرداری منطقه تحویل دهد.

نکات مهم:

- هنگام تنظیم قرارداد اجاره بلندمدت زمین، بندی باید به محتوای قرارداد اضافه شود که بر اساس آن مستأجر و مالک زمین (موجر) می‌توانند در مورد تغییر احتمالی شرایط قرارداد توافق کنند. تمام تغییرات احتمالی در شرایط قرارداد، باید در پیوست توافق نامه ذکر شود. این بند به دلیل احتمال افزایش تورم، کاهش یا افزایش ارزش روبل و یا سایر شرایط خارج از اختیار طرفین به قرارداد اضافه می‌شود و برای حفظ منافع مستاجر و موجر ضروری است.

- تمام سود حاصل از زمین اجاره ای درآمد شخصی مستاجر است.

- هرگونه دریافت مبلغ سرمایه گذاری شده توسط مستاجر بدون رضایت مالک، غیرقابل استرداد است.

- بدون شرکت مستقیم مستاجر در مزایده، مالک حق تمدید قرارداد را ندارد.

https://rosco.su/consult/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

https://base.garant.ru/42801082/1b93c134b90c6071b4dc3f495464b753/#friends

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/